Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Có thể nói, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại hợp đồng thường xuyên được sử dụng trong đời sống xã hội. Trong đó, tài sản đem vào giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải bao gồm cả quyền sử dụng đất và cả tài sản gắn liền với đất.

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Hiến pháp 2013 có quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, nói về đất đai thì quyền sở hữu thuộc về toàn dân còn đối với từng cá nhân hay tổ chức chỉ được quyền sử dụng đất theo các hình thức được nhà nước quy định (giao đất, cho thuê đất...).

2. Tài sản gắn liền với đất là gì?

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định: "Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất sẽ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 

3. Vậy, làm thế nào xác định tài sản chuyển nhượng bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Theo quy định của pháp luật, không phải cứ có quyền sử dụng đất rồi xây nhà trên đó thì khi muốn bán sẽ mặc định tài sản gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 
Cần phải lưu ý rằng, cả quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đều phải được đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận. Hay nói đơn giản hơn, thì trên "sổ đỏ/sổ hồng" phải được thể hiện rõ ràng, chi tiết về thông tin thửa đất được sử dụng cũng như thông tin về tài sản gắn liền với đất được sở hữu.
Ví dụ: nếu trên "sổ đỏ" ghi nhận về việc được sử dụng riêng 100 m2 đất ở và sở hữu 1 ngôi nhà 2 tầng trên đất thì khi đó, nếu muốn mua bán thì tài sản đưa vào mua bán sẽ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp này là nhà ở)

4. Những nội dung nào phải có trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì trong hợp đồng bắt buộc phải có những nội dung sau:

• Đối tượng của hợp đồng (mô tả rõ về tài sản gồm quyền sử dụng đất thế nào? diện tích ra sao? tài sản gắn liền với đất là gì...)
• Giá mua bán, chuyển nhượng
• Phương thức và hình thức thanh toán
• Thỏa thuận về thuế phí và trách nhiệm sang tên
• Quyền và nghĩa vụ các bên/cam đoan cam kết
• Giải quyết tranh chấp