Rủi ro khi đi thuê nhà là gì?

Rủi ro khi đi thuê nhà là những thiệt hại có thể gặp phải của người thuê khi tiến hành thuê nhà. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc:

1. Thuê nhà không đầy đủ giấy tờ

Có rất nhiều trường hợp thuê nhà, rủi ro gặp phải là người đi thuê chỉ đến khảo sát mặt bằng xem vị trí có phù hợp với nhu cầu hay không? cơ sở hạ tầng của nhà thuê có tốt hay không? giá thuê có phù hợp hay không? mà quên đi vấn đề quan trọng nhất, đó chính là kiểm tra hồ sơ pháp lý của nhà thuê.
Việc kiểm tra hồ sơ nhà thuê sẽ giúp cho người thuê nhà nắm được rất nhiều những thông tin quan trọng như tình trạng của nhà thuê, ai là chủ nhà hay công năng, mục đích sử dụng của nhà thuê từ đó hạn chế rủi ro.
Khi người thuê nhà hỏi nhưng chủ nhà cho thuê không xuất trình được giấy tờ sở hữu (hay còn gọi là "sổ đỏ") thì có thể có nhiều nguyên nhân. Một trong số các nguyên nhân chính thường gặp, đó là:

- Nhà thuê chưa được cấp "sổ đỏ"

- Nhà thuê đã được cấp "sổ đỏ" nhưng hiện chủ nhà đang thế chấp ngân hàng hoặc "gửi ngoài".

- Vì mục đích nào đó (có thể muốn che giấu thông tin của nhà thuê) nên không cung cấp giấy tờ cho người thuê xem.

Như vậy, khi thuê nhà, nếu không xem xét hồ sơ pháp lý căn nhà thì người thuê hoàn toàn có thể gặp rủi ro bởi việc thuê đó không hợp pháp.
 

2. Rủi ro khi ký hợp đồng thuê nhà với "nhầm" người

Đây cũng là một loại rủi ro khi thuê nhà. Bởi trong thực tiễn xã hội, đây là trường hợp thường xuyên xảy ra. Việc ký hợp đồng với "nhầm" người có nhiều lí do khác nhau. Có thể do người cho thuê cố ý, hoặc cũng có thể do nhận thức pháp luật chưa đúng...
Đối với trường hợp cố ý thì chủ nhà có thể vì bận việc không thể trực tiếp ký kết hợp đồng nên nhờ người khác ký thay, hoặc cố tình đưa người khác ký kết nhằm tạo bất lợi cho người thuê hoặc có thể không phải chủ nhà nhưng cố tình giả vờ là chủ nhà để ký hợp đồng và chiếm đoạt tiền thuê nhà...
Đói với trường hợp vô ý thì thông thường, chủ nhà (thậm chí là cả người thuê) đều nhận thức việc chủ sở hữu nhà thuê bao gồm cả "vợ chồng con cái". Do vậy, trong nhiều trường hợp thì nhà của bố mẹ nhưng lại ký hợp đồng thuê với con. 
Đối với thuê nhà nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung, thì theo quy định của pháp luật, việc giao dịch với "nhầm" người là một trong số ít các yếu tố làm cho hợp đồng vô hiệu . Do đó, đây chắc chắn là rủi ro lớn, là điều rất quan trọng mà người thuê bắt buộc phải kiểm tra trước khi thuê nhà.

3. Chỉ quan tâm đến giá thuê nhà, bỏ qua nội dung khác

Sẽ là rất rủi ro khi thuê nhà nếu trong hợp đồng thuê nhà không có những nội dung sau:

Mô tả chi tiết về nhà thuê (hoặc diện tích thuê) và diện tích được sử dụng: 

Có những trường hợp người thuê chỉ thỏa thuận về việc thuê mặt bằng tầng 1 nhưng không ghi nhận cụ thể về tổng diện tích được sử dụng nên sau đó chủ nhà cũng sử dụng 1 phần mặt bằng đó để làm việc riêng gây rủi ro cho người thuê.

Mục đích thuê nhà:

Rủi ro liên quan đến mục đích thuê nhà chính là việc trong hợp đồng không ghi cụ thể, rõ ràng về mục đích hoặc không phù hợp với yêu cầu của người thuê. Nếu quy định chung chung hoặc chỉ cố định vào một mục đích thuê nhất định thì có thể mang lại những khó khăn cho người thuê trong thời gian sử dụng. Ví dụ: trong hợp đồng ghi mục đích là thuê để bán cà phê thì sau này nếu người thuê muốn chuyển sang bán trà sữa là vi phạm thỏa thuận và phải đàm phán lại với chủ nhà.

Thời gian thuê nhà:

Thời gian thuê nhà ở đây có thể bao gồm cả thời gian sửa chữa không tính tiền thuê hoặc thỏa thuận gia hạn thời gian thuê nhà. Đa phần người thuê đều phải cải tạo sửa chữa, hoặc lắp đặt thiết bị trước khi sử dụng. Do đó quãng thời gian này đa phần người thuê đều đề nghị chủ nhà không tinh tiền thuê. Ngoài ra, việc gia hạn thời gian thuê cũng cần phải quy định rõ ràng, tránh trường hợp chủ nhà tự thỏa thuận cho thuê với đối tác khác mà không dành quyền ưu tiên thuê tiếp cho người thuê.

Giá thuê nhà

Đối với thỏa thuận về giá thuê nhà, người thuê cần phải thỏa thuận rõ về việc giá thuê đã bao gồm thuế chưa? Việc cho thuê nhà có 2 khoản thuế quan trọng phải nộp, đó là thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (VAT). Nếu không làm rõ nội dung này, chắc chắn sẽ dẫn đến tranh chấp hợp đồng.
Rủi ro tiếp nữa chính là việc thỏa thuận tăng giá trong thời gian thuê. Thông thường sau khoảng 1 thời gian nhất định (1 hoặc 2 năm) thì giá thuê sẽ tăng lên. Nhưng quan trọng nhất để tránh rủi ro, đấy chính là thỏa thuận rõ về tỉ lệ tăng giá.
Bên cạnh đó, người thuê cần thỏa thuận về các chi phí điện, nước, phí dịch vụ (đối với nhà chung cư), phí vệ sinh... 

Thỏa thuận về việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị, biển quảng cáo...

Việc sửa chữa, cải tạo nhà thuê hay việc lắp thêm thiết bị, quảng cáo là rất phổ biến, mà gần như ai đi thuê nhà cũng đều ít nhiều phải làm. Tuy nhiên, nếu không thỏa thuận cụ thể, rõ ràng với chủ nhà, thì người thuê có thể gặp khó khăn từ phía chủ nhà khi tiến hành thực hiện công việc.

Trường hợp bất khả kháng

Bất khả kháng là trường hợp đã được quy định trong các văn bản luật. Tuy nhiên, việc không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng dẫn đến tranh chấp khi các bên hiểu không đồng nhất về nội dung này. Ví dụ điển hình là đợt dịch Covid vừa qua, khi người thuê nhà và người cho thuê bất đồng trong việc giảm giá tiền thuê nhà.

Những trường hợp chấm dứt và phạt vi phạm hợp đồng

Từ thực tiễn thuê nhà cho thấy, những hợp đồng nào có thỏa thuận cụ thể về những trường hợp nào thì các bên được chấm dứt hợp đồng, cũng như trường hợp nào sẽ bị phạt và giá trị phạt là bao nhiêu...thì càng ít có khả năng tranh chấp. Ngược lại, những hợp đồng không có thỏa thuận chi tiết về nội dung này có tỉ lệ tranh chấp rất lớn.

4. Không tuân thủ quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà

Thuê nhà là giao dịch thường xuyên và phổ biến. Vì vậy, để tạo sự thuận tiện cho các bên trong giao dịch, hiện nay pháp luật không còn bắt buộc các bên phải thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà. Các bên có thể tùy ý lựa chọn có công chứng hoặc không, nhưng việc thuê nhà phải lập thành văn bản, có chứa những nội dung cơ bản theo yêu cầu.
Những trường hợp ký công chứng thì không tính đến, bởi lẽ công chứng viên (với trình độ chuyên môn về pháp lý) sẽ hỗ trợ, hướng dẫn các bên và khả năng có thiếu sót điều khoản là khó xảy ra. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng do các bên tự lập thì vấn đề này xảy ra không ít.
Mặt khác, đối với trường hợp ký công chứng hợp đồng thuê nhà, thì trong luật công chứng có quy định về việc "mọi sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng" đều phải được công chứng. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều trường hợp sau khi ký xong hợp đồng thuê nhà có công chứng, các bên lại tự ý sửa đổi, thay thế điều khoản của hợp đồng nhưng không công chứng dẫn đến thỏa thuận thay thế vô hiệu.
 
Đây là những trường hợp phổ biến nhất, thường xuyên xảy ra nhất, mang lại rủi ro lớn nhất cho người thuê nhà. Vì vậy, để có thể thành công trong việc thuê nhà, tạo cơ sở cho việc kinh doanh thành công, thì người thuê cần phải hiểu và nhớ những vấn đề này.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác liên quan, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0383.001.669 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Tải mẫu hợp đồng thuê nhà TẠI ĐÂY
Trân trọng!