1. Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là gì?
Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng hợp đồng mà trong đó, bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác là bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố … quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ.
Do đó, nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng trên thực tế, hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ 3 thì sẽ phát sinh ra nhiều rắc rối không lường trước được.
Dù có nhiều rủi do là vậy nhưng hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền lại vẫn đang được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường bất động sản hiện nay. Lý do chính khiến nhiều người sử dụng hình thức mua bán này là nhờ thủ tục mua bán nhanh gọn. Khi tiến hành mua bán chỉ cần một người đứng ra mua và một người ký bán, không cần xác định là tài sản chung hay riêng, không cần thủ tục mất thời gian. Chỉ cần một buổi sáng là có thể hoàn thành thủ tục mua nhà mà không cần phải chờ đợi sang tên mất rất nhiều thời gian. Hình thức này có vẻ phù hợp với những nhà đầu tư lướt ván, bởi mua nhanh, bán nhanh, thu lời nhanh.

2. Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền có thể gặp những rủi ro gì?
Về bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán nhà ở, đồng thời người bán nhà sẽ cắt giảm được khoản thuế thu nhập cá nhân. Bản chất của hợp đồng ủy quyền là làm thay, làm hộ, tài sản vẫn được ghi nhận thuộc sở hữu của chủ tài sản đứng tên trên sổ. Hình thức mua nhà, đất này tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị che lấp bởi nhiều lý do khác nhau do bên bán ngụy tạo ra. Dưới đây là một số rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền:
- Khi giá bất động sản biến động, một trong hai bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên.
- Theo điều 422 bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp: bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết hoặc mất tích, bị tòa án tuyên bố năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự……. Lúc đó, nhà đất về bản chất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ, bên mua tức bên được ủy quyền có nguy cơ không còn được quyền sử dụng, mua bán nhà đất và quyền lợi trước pháp luật cũng không được đảm bảo hoàn toàn.

- Theo điều 569 bộ luật dân sự 2015, bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng ủy quyền, người bán hay còn gọi là người đứng ra ủy quyền thay đổi quyết định hoặc có ý định chiếm đoạt tài sản, họ có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi tiền thì đã nhận rồi. Theo luật, người đứng ra ủy quyền chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Như vậy người mua sẽ mất quyền sở hữu sử dụng nhà đất, ra đi “trắng tay”.
- Bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ 3. Nghĩa là nếu chủ cũ của nhà đất vẫn còn vay tiền, nợ nần người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế… chủ nợ có quyền yêu cầu tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Trong trường hợp này người mua cũng khó có thể được công nhận là chủ nhà và được bảo vệ bởi chủ cũ vẫn đứng tên trên sổ và được công nhận là chủ nhà đất.
- Trường hợp bất động sản ủy quyền là tang vật vụ án hoặc tài sản do phạm tội mà có. Trên thực tế, người ủy quyền khi kí hợp đồng ủy quyền vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Nếu cơ quan tố tụng xác nhận tài sản này là tang vật của vụ án hoặc là tài sản do phạm tội mà có thì giao dịch giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ bị “tuýt còi”.
- Khi có nhu cầu vay vốn, bên được uy quyền mang bất động sản được ủy quyền đi thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, sẽ từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này
- Trường hợp bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền bội tín, mỗi bên vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.
Như vậy, có thể khẳng định, việc mua bán qua ủy quyền chỉ là hình thức "lách luật" giữa các bên trong giao kết hợp đồng. Bản chất việc ủy quyền không phản ánh đúng giao dịch mua bán giữa các bên. Do vậy, mua bán qua ủy quyền mang lại vô vàn nhiều rủi ro mà bản thân người bán cũng như người mua không thể lường hết được khi tiến hành giao dịch.