Lưu ý khi mua bán nhà ở xã hội

1. Nhà ở xã hội là gì ?

- Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”.

- Nhà ở xã hội có thể là nhà chung cư hoặc nhà ở liền kề thấp tầng nhưng phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021.

+ Loại nhà chung cư:

* Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích căn hộ tối đa có thể là 77 m2 nếu được UBND cấp tỉnh cho phép, tuy nhiên số lượng căn hộ này không chiếm quá 10% trong dự án.

* Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

+ Loại nhà ở liền kề thấp tầng

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
 

​

(hình ảnh minh họa)

2. Những ai được mua Nhà ở xã hội ?

Theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì khi đáp ứng được những điều kiện nhất định thì các nhóm đối tượng sau được được xem xét để mua Nhà ở xã hội:

- Nhóm 1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

- Nhóm 2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Nhóm 3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Nhóm 4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Nhóm 5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Nhóm 6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

- Nhóm 7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Nhóm 8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở;

- Nhóm 9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Nhóm 10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

3. Điều kiện được mua Nhà ở xã hội

3.1. Điều kiện về chỗ ở

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực. Hiện tại mức diện tích tối thiểu tại Hà Nội là 10 m2 sàn/01 người.

3.2. Điều kiện về nơi cư trú

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;

- Nếu không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

3.3. Điều kiện về thu nhập

- Đối với đối tượng Nnhóm 4, 5, 6 và 7 nêu trên thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

- Đối với đối tượng Nhóm 1, 8, 9 và 10 nêu trên thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

4. Quy định của pháp luật về Mua bán nhà ở xã hội

Vì đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội là đối tượng được ưu tiên, chính vì thế để tránh cho việc nhiều người lợi dụng chính sách ưu đãi để mua bán thu lợi, Nhà nước đã quy định mốc thời gian 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư theo Hợp đồng mua bán. Có sự khác nhau khi thực hiện quyền của chủ sở hữu nhà giữa hai mốc thời gian chưa đủ 05 năm và từ đủ 05 năm. Việc mua bán Nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Nghị Định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021.

4.1. Khi chưa đủ 05 năm

Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán, nếu muốn bán thì chủ nhà chỉ được bán lại cho những đối tượng sau:

+ Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư)

+ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách)

+  Những nhóm đối tượng đủ điều kiện mua Nhà ở xã hội nêu trên

- Chú ý: Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

4.2. Khi đã đủ 05 năm

Khi đã đủ thời hạn 05 năm kể kể từ ngày thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán thì chủ nhà có thể bán Nhà ở xã hội đã mua cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào có nhu cầu (phải đủ điều kiện sở hữu Nhà ở tại Việt Nam). Khi đó ngoài các khoản thuế, phí theo quy định chung thì chủ sở hữu nhà ở phải đóng thêm tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Nộp 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó.

+ Nộp 100% tiền sử dụng đất nếu là nhà ở thấp tầng liền kề.

5. Mua bán Nhà ở xã hội trên thực tế

- Mặc dù pháp luật đã quy định về thời hạn được mua bán nhà ở xã hội như đã nêu ở trên nhưng trên thực tế vì rất nhiều lý do khác nhau như xa chỗ làm, chuyển lên căn hộ thương mại tốt hơn, khó khăn nên phải bán …. nên chủ nhà muốn bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện.

- Thực tế khi chưa đủ điều kiện nhưng cả bên bán và bên mua đều đã biết là vi phạm quy định của pháp luật và chấp nhận việc đó. Hai bên thường sử dụng Hợp đồng ủy quyền có công chứng, hoặc Lập vi bằng để tăng tính pháp lý cho giao dịch của mình. Việc thực hiện như thế cũng phần nào mang lại niềm tin cho người mua.

- Tuy nhiên, sau khi mua bán Nhà ở xã hội thì người bán đã nhận đủ tiền và không muốn liên quan đến thủ tục đối với căn hộ đó nữa. Do đó việc thỏa thuận khi mua bán giữa hai bên cần phải rất chặt chẽ, thống nhất được những vấn đề quan trọng thì mới đảm bảo được quyền lợi của bên mua.

- Đã có rất nhiều trường hợp khi mua Nhà ở xã hội do thiếu hiểu biết, hoặc có niềm tin vào người bán … mà không có thỏa thuận chặt chẽ giữa hai bên. Dẫn đến việc sau này khi cần làm thủ tục để sang tên thì người bán bàng quan, còn người mua thì phải ngậm đắng mất thêm chi phí và công sức để hoàn thiện. Chính vì lẽ đó, các bạn cần tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật về việc mua bán Nhà ở xã hội nhằm đảm bảo quyền lợi cho chính mình.

Trên đây là ý kiến của Luật sư Hợp đồng về Mua bán nhà ở xã hội. Nếu các bạn có vướng mắc về vấn đề này, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết. Các bạn có thể tải mẫu Hợp đồng TẠI ĐÂY.