Câu hỏi:
Xin chào Luật sư. Tôi là Bùi Quang Khải, sinh năm 1987. Tôi quê ở Nam Định, lên Hà Nội lấy vợ và lập nghiệp. Sau thời gian tích lũy, vợ chồng tôi đang muốn mua 1 căn hộ tập thể cũ. Tuy nhiên, hiện căn hộ này đang được chủ nhà thế chấp ở ngân hàng để vay 300 triệu. Họ đề nghị chúng tôi ký hợp đồng mua bán nhà, sau đó chúng tôi trả tiền mua nhà để họ rút tài sản ở ngân hàng ra. Vậy chúng tôi có thể làm theo cách đó được không và có rủi ro gì không? Mong luật sư tư vấn, xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin  tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015:
" Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này" .
- Khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015:

"4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật"


Giải quyết tình huống:
Dựa trên các căn cứ pháp lý nêu trên, chúng tôi xin đưa ra một số tư vấn như sau:
Thứ nhất, về nguyên tắc, khi căn hộ tập thể bạn đang muốn mua đã được thế chấp tại ngân hàng thì bên chủ nhà sẽ không được phép tự ý bán cho bạn, trừ trường hợp ngân hàng đồng ý.
Thứ hai, về mặt thực tiễn, kể cả ngân hàng đồng ý cho chủ nhà bán căn hộ đó cho bạn thì bên phía chủ nhà vẫn phải làm việc với ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp tài sản, sau đó mới được ký hợp đồng mua bán với bạn.
Do vậy, về mặt pháp lý, nếu chủ nhà đề nghị bạn ký hợp đồng mua bán, sau đó bạn thanh toán tiền cho chủ nhà để chủ nhà rút tài sản từ ngân hàng ra, thì đề nghị này là không đúng theo quy định.
Để có thể mua được tài sản này, chúng tôi hướng dẫn bạn hai phương án sau:
1. Phương án thứ nhất, bạn đề nghị chủ nhà chủ động nguồn tiền để rút tài sản ra trước, sau khi hoàn tất thủ tục xóa đăng ký thế chấp thì bạn tiến hành mua. Đây là cách thức đơn giản nhất và an toàn nhất cho người mua. Tuy nhiên, trong thực tiễn nhiều trường hợp các bên không thống nhất được phương án này (lí do là người bán không có nguồn tiền để trả nợ).
2. Phương án thứ hai, bạn thực hiện đặt cọc 1 khoản tiền tương ứng với khoản nợ, sau khi xóa đăng ký thế chấp xong sẽ tiến hành mua bán. Phương án này khả thi hơn phương án 1, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, khi lựa chọn phương án này, bạn cần phải xây dựng hợp đồng chặt chẽ cũng như thực hiện giám sát các giai đoạn.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0383.001.669 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Tải mẫu hợp đồng mua bán căn hộ TẠI ĐÂY
Trân trọng!