1. Căn cứ pháp lý khi lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Bộ luật dân sự năm 2015;

- Luật Đất đai 2013;

- Luật công chứng năm 2014;

- Nghị định 43/2014 NĐ–CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Các văn bản hướng dẫn đi kèm

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

2.1. Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Vậy, để tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất dùng để tặng cho không có tranh chấp cũng như không bị kê biên để bào đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

2.2. Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất.

- Căn cứ theo Điều 459 bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật”

- Theo điểm a,d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Từ đó có thể thấy rằng, việc tặng cho cần phải lập thành Hợp đồng được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

2.3. Hiệu lực của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Theo Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.

- Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực.

- Theo Khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014 quy định: Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành  nghề công chứng.

Như vậy, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (tức là thời điểm hoàn thành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận).

2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

- Việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể kèm theo điều kiện bên được tặng cho phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.

- Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

(Hình ảnh minh họa)

3. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất gồm các bước sau:

Bước 1: Công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền.

Hồ sơ để công chứng/chứng thực gồm có:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ của Bên tặng cho: CMND/CCCD/Hộ chiếu, hộ khẩu, giấy tờ chứng minh về quan hệ hôn nhân/giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất, văn bản ủy quyền (nếu có).

- Giấy tờ của Bên được tặng cho: CMND/CCCD/Hộ chiếu, hộ khẩu, giấy tờ chứng minh về quan hệ với Bên tặng cho để được miễn thuế theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên vào Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ gồm có:

- Các tờ khai: Đơn đăng ký biến động, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất, tờ khai thuế phi nông nghiệp, sơ đồ thửa đất.

- Giấy chứng nhận bản chính;

- 01 bộ hồ sơ sao y như khi làm thủ tục công chứng/chứng thực ở trên.

Bước 3: Nộp thuế (nếu có), phí, lệ phí và nhận sổ tại Văn phòng đăng ký đất đai

4. Có phải nộp thuế khi tặng cho quyền sử dụng đất ?

Việc tặng cho quyền sử dụng đất phại nộp các loại thuế, phí, lệ phí sau đây:

4.1. Thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyền sử dụng đất

- Phần giá trị quà tặng vượt trên 10 triệu đồng phải tính thuế. Việc tính thuế trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất căn cứ vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký sang tên.

- Mức thuế suất trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất là 10% giá trị quyền sử dụng đất tặng cho.

- Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.” được miễn thuế.

4.2. Lệ phí trước bạ

- Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% Giá trị quyền sử dụng đất tặng cho.

- Tuy nhiên căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Nghị định 20/2019/NĐ-CP thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa những đối tượng sau được miễn lệ phí trước bạ: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.

4.3. Phí, lệ phí khác

- Phí, lệ phí công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại thông tư số 257/2016/TT-BTC.

- Lệ phí thẩm định hồ sơ sang tên: 0,15% giá trị quyền sử dụng đất những không vượt quá 5 triệu đồng.

- Lệ phí cấp sổ.

Luật sư Hợp đồng