Câu hỏi:
Chào Luật sư, tôi là Quốc Đặng đang sống ở Hà Nội, hiện tại tôi muốn mua một mảnh đất ở khu vực Thạch Thất, Hà Nội để đầu tư. Vì sau này sẽ bán đi nên tôi không muốn sang tên sổ đỏ tên tôi mà muốn nhờ chủ đất ủy quyền toàn bộ thửa đất cho tôi định đoạt. Luật sư cho tôi hỏi, mua đất bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần như vậy có rủi ro gì không? Xin cảm ơn Luật sư!
Trả lời
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật sư Hợp đồng. Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Việc bạn mua đất mà không đăng ký sang tên giấy chứng nhận, bạn thực hiện việc mua bán bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần thì hợp đồng ủy quyền này là giao dịch giả tạo che giấu giao dịch thật là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu không có tranh chấp thì không ai can thiệp vào việc giao dịch của bạn.
            - Trước tiên, chúng tôi khẳng định pháp luật không có quy định nào về hợp đồng ủy quyền toàn phần. Đây là một khái niệm mà mọi người thường nói với nhau trong trường hợp mua bán đất không sang tên giấy chứng nhận và bên bán ủy quyền cho bên mua. Nội dung của hợp đồng ủy quyền  là bên bán ủy quyền cho bên mua được toàn quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho  mượn, thế chấp ….

            - Khi bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần thì bạn sẽ gặp phải những vấn đề sau đây:
            + Thứ nhất, bản chất của hơp đồng ủy quyền là làm thay, làm hộ. Dưới góc độ pháp lý, mặc dù bạn đã thanh toán tiền mua đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc bên bán, bạn chỉ là người thay mặt thực hiện các công việc nêu trong hợp đồng ủy quyền.
            + Thứ hai, theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc khi Bên ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền cũng đương nhiên chấm dứt. Khi hợp đồng ủy quyền chấm, bạn không thể thực hiện theo hợp đồng ủy quyền đó và theo pháp luật quyền sử dụng đất đó phải chia thừa kế cho người thừa kế của Bên ủy quyền.
            + Thứ ba, mặc dù bạn nhận ủy quyền có nội dung thế chấp, để khi cần thiết bạn có thể thế chấp để huy động vốn. Tuy nhiên, trên thực tế thì rất ít và gần như không có tổ chức tín dụng nào nhận thế chấp qua hợp đồng ủy quyền toàn phần (theo cách nói của bạn). Vì các tổ chức tín dụng không muốn gặp những tình huống tranh chấp giữa các bên ủy quyền và nhận ủy quyền.
            + Thứ tư, khi bạn nhận ủy quyền thì bạn không phải là chủ sử dụng đối với quyền sử dụng đất đó. Do đó bạn không thể thực hiện quyền của chủ sử dụng đất, trong đó có quyền quan trọng là để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
            + Thứ năm, khi bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng Hợp đồng ủy quyền toàn phần (theo cách nói của bạn) thì bạn phải nộp 02 lần thuế thu nhập cá nhân. Đây là biện pháp của cơ quan thế nhằm vào những trường hợp muốn trốn thuế bằng việc ký hợp đồng ủy quyền toàn phần.
            + Thứ sáu, tâm lý của người muốn mua lại thửa đất mà bạn đã nhận ủy quyền là lo lắng, không yên tâm bởi bạn không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận (sổ đỏ). Họ sẽ lo ngại về việc tranh chấp có thể xảy ra, nên dễ sinh tâm lý không muốn mua thửa đất đó.
Trên đây là giải đáp của Luật sư Hợp đồng về câu hỏi của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác về việc này, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng!