Quy định của pháp luật về việc sở hữu nhà của người nước ngoài

1. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Pháp luật nước ta có quy định tương đối khác biệt về quyền được sở hữu nhà của người nước ngoài so với cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nếu như cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà và sử dụng đất thì người nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà (trong những điều kiện nhất định) và không được quyền sử dụng đất. Cá nhân nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Họ cũng chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở mà không được nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đối với nhà nằm bên ngoài dự án (ví dụ nhà phố).
Việc sở hữu nhà của người nước ngoài cũng chỉ có thể có được khi họ mua, thuê mua và thừa kế, tặng cho nhà. Họ sẽ không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cũng không được nhận nhà thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở như cá nhân trong nước (ví dụ như nhận đổi nhà).

2. Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì cá nhân người nước ngoài muốn sở hữu nhà tại Việt Nam thì họ phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Theo quy định trước đây thì người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở Việt Nam thì phải có thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên, nhưng hiện nay thì quy định này đã được bãi bỏ.

Về mặt hình thức sở hữu, theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam. Như vậy, so với quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ- QH12 thì ngoài việc được sở hữu nhà thương mại (căn hộ chung cư) thì hiện nay người nước ngoài đã được sở hữu cả nhà ở riêng lẻ trong dự án.

Người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam
Người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam khi nào?

3. Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất định. Số lượng và cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở. Cụ thể:
Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

4. Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Thời hạn sở hữu nhà

Theo quy định của pháp luật, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.
Khi hết hạn, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì có thể được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp không gia hạn thì có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nhà ở được sử dụng ổn định lâu dài. Còn nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở

Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận;
Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.
Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu theo quy định của pháp luật Việt Nam; nhà ở của đối tượng này được xử lý theo quy định tại Khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014.
Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề sở hữu nhà tại Việt Nam của người nước ngoài. Trường hợp cần tư vấn chi tiết, cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0383.001.669 để được hỗ trợ.