Quy định pháp luật về mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Như đã nói ở trên, vì nhà đất là tài sản có giá trị lớn, thậm chí là rất lớn so với tài chính của người Việt Nam chúng ta nên chắc chắn, trước khi mua nhà đất, người mua đều tìm hiểu về thủ tục pháp lý.
Về nguyên tắc, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành hợp đồng mua bán, chuyển nhượng với đầy đủ nội dung thể hiện việc mua gì, bán gì, giá tiền, phương thức giao tiền, giao tài sản....Và tùy trường hợp, các bên có thể lựa chọn ký công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực hợp đồng giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền về chứng thực (UBND xã, phường...).
Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà không ít trường hợp, mặc dù biết rõ quy định trên nhưng người dân mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền. Những lý do này thì có nhiều, nhưng thường hay xảy ra với việc nhà đất chưa đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng (ví dụ chưa có sổ đỏ, có một phần đất nằm trong quy hoạch...). Việc làm này có thể giải quyết được mục đích trước mắt của người mua, nhưng đi kèm với đó là những rủi ro mà người mua có lẽ cũng chưa hiểu hoặc chưa hình dung hết đươc. Khi đố chiếu với quy định của pháp luật về mua bán nhà đất thì không nên mua bán qua ủy quyền, bởi lẽ:
1. Hiệu lực pháp luật đối với giao dịch mua bán nhà đất?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo đó, việc mua bán nhà đất sau khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực thì các bên phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc và được pháp luật công nhận khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.
Vậy, quy trình chuẩn để tiến hành mua bán nhà đất là gì? phải làm các bước như thế nào?
Bước 1: Thực hiện thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì việc đầu tiên là chuẩn bị hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai hồ sơ đăng ký quyền sở hữu
Các bên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản để thực hiện thủ tục nộp hồ sơ xin đăng ký quyền sở hữu tài sản đã mua. Hồ sơ đăng ký được cung cấp và hướng dẫn tại trụ sở văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính (nộp thuế thu nhập cá nhân/thuế thu nhập doanh nghiệp/lệ phí trước bạ nhà đất/thuế phi nông nghiệp...)
Tùy từng trường hợp cụ thể, ví dụ chuyển nhượng đất, mua bán căn hộ chung cư...mà các khoản thuế phí sẽ có sự khác nhau. Khi tiến hành nộp thuế phí cho giao dịch mua bán nhà đất, các bên liên hệ cơ quan thuế để được hướng dẫn chi tiết, cụ thể cho trường hợp của mình.
Bước 4: Đăng ký quyền sử dụng, sở hữu và vào sổ địa chính
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính (nộp thuế, phí...), các bên liên hệ lại Văn phòng đăng ký đất đai để bổ sung biên lai nộp tiền và làm thực hiện các bước cuối cùng trước khi nhận kết quả.
Tóm lại, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực mới thực hiện được thủ tục sang tên; hợp đồng ủy quyền không thể sang tên vì không không phải thành phần hồ sơ đăng ký sang tên.

2. Rủi ro gì khi mua bán bằng uy quyền
Như đã nói ở trên, khi mua bán nhà đất cần thực hiện theo quy định pháp luật. Nhưng nếu cố tình mua bán qua ủy quyền, thì hậu quả có thể gặp phải sẽ là gì? Để biết hậu quả là gì thì cần phải hiểu rõ tính pháp lý của ủy quyền.
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.
* Phạm vi ủy quyền bị giới hạn theo nội dung của hợp đồng ủy quyền
Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận và ghi nhận tại hợp đồng ủy quyền. Theo đó, bên được ủy quyền sẽ được thay mặt bên ủy quyền để thực hiện một số quyền hạn nhất định của chủ tài sản. Tuy nhiên, không bao h có khái niệm "toàn bộ các quyền". Người ủy quyền và người được ủy quyền cần phải liệt kê cụ thể các quyền mà chủ tài sản sẽ giao cho người được ủy quyền để thay họ thực hiện. Trong khi đó, nếu mua bán thì người mua sẽ được thực hiện tất cả những quyền mà pháp luật cho phép, không bị giới hạn như ủy quyền.
* Mặc dù đã bán nhưng nếu ký qua ủy quyền thì chủ tài sản có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có nhà đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc này được ghi nhận tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
- Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
- Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
* Pháp luật có quy định về việc hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt theo quy định của pháp luật.
Có nhiều trường hợp, hai bên mua bán thông qua ủy quyền và ghi nhận rõ thời hạn ủy quyền. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định (ví dụ bên ủy quyền chết...) thì mặc dù cả hai bên không cố ý chấm dứt ủy quyền nhưng hợp đồng ủy quyền vẫn bị chấm dứt theo luật định. Khi đó tài sản thuộc sở hữu của bên ủy quyền sẽ được thực hiện thủ tục thừa kế theo quy định và người được ủy quyền có thể "mất trắng".
Chính vì vậy, Không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì tiền vẫn phải "trao" nhưng "cháo lại không được múc". Để mua bán đúng pháp luật và đạt hiệu quả cao, cần phải làm hợp đồng chặt chẽ, ràng buộc các rủi ro càng nhiều càng tốt.
Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về việc mua bán nhà đất qua ủy quyền. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết, Quý khách hàng vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0383.001.669 để được hỗ trợ.