Bạn muốn mua nhà? Bạn muốn việc mua bán được an toàn bởi bạn phải chi ra số tiền lớn? Bạn sợ bị lừa? Bạn lúng túng không biết phải bắt đầu từ đâu và thực hiện việc mua bán như thế nào?
Đối với đại đa số người Việt Nam, đất đai, biệt thự, nhà liền kề hay thậm chí là căn hộ chung cư đều là những tài sản có giá trị rất lớn. Chính vì vậy, khi đã ưng mắt và quyết định “xuống tiền” để mua những bất động sản này, để đảm bảo an toàn thì người mua BẮT BUỘC phải nắm chắc 06 vấn đề sau đây.
1. Kiểm tra pháp lý của Bất động sản định mua
Khi đã xem xét kỹ và thấy bất động sản định mua phù hợp với mọi yếu tố của mình, thì việc đầu tiên bản phải nghĩ đến chính là kiểm tra tính pháp lý của ngôi nhà đó. Để kiểm tra tính pháp lý, bạn phải trả lời được những câu hỏi sau:
- Bất động sản có “sổ đỏ” chưa?
Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản khác, đa phần các bất động sản (trừ 1 số bất động sản đặc thù) đều phải có “sổ đỏ” mới được phép mua bán. “Sổ đỏ” ở đây bao gồm 03 loại giấy tờ đang được pháp luật công nhận, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Giấy chứng nhần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Vì vậy, bạn cần đề nghị chủ nhà cung cấp “sổ đỏ”, sau đó kiểm tra lại thông tin trong “sổ đỏ” để xác định tính hợp pháp của bất động sản trước khi quyết định mua.
Những thông tin trên “sổ đỏ” bạn cần đặc biệt lưu ý bao gồm: thông tin của chủ tài sản, thông tin chi tiết về đặc điểm bất động sản (vị trí, diện tích, hình thức sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng…), thông tin quy hoạch (nếu có) và thông tin thay đổi (được mô tả tại trang cuối của “sổ đỏ”.
- Có nằm trong quy hoạch không?
Khi bất động sản nằm trong quy hoạch thì tùy thuộc từng trường hợp cụ thể (tỉ lệ quy hoạch 1:5000, 1:2000, 1:1000 hay 1:500) mà bất động sản đó có thể được phép bán, có thể không được phép bán. Do vậy, để tránh trường hợp “dở khóc dở cười”, trước khi “xuống tiền” thì bạn cần phải đảm bảo bất động sản của mình không thuộc vào bất kỳ dự án hay có bất kỳ quy hoạch nào.
Việc xác định có vào quy hoạch hay không được thực hiện tại một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND cấp xã/phường nơi có bất động sản, Phòng Tài nguyên môi trường thuộc UBND quận/huyện nơi có bất động sản hoặc Viện quy hoạch kiến trúc...
Khi đi mua nhà, có nhiều hình thức để xác định xem bất động sản đó có tranh chấp hay không. Có một số cách thông thường mà người dân hay sử dụng, đó là hỏi trực tiếp chủ nhà hoặc hỏi thông tin qua hàng xóm nơi có bất động sản.
Tuy nhiên, để củng cố hơn thông tin, bạn có thể liên hệ trực tiếp với cán bộ địa chính của UBND cấp xã/phường nơi có bất động sản hoặc UBND quận/huyện (phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên môi trường hoặc bộ phận tiếp dân…). Ngoài ra, Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và môi trường, Sở Tư pháp cũng là những nơi bạn có thể tìm hiểu để củng cố thêm thông tin về việc có tranh chấp hay không.
- Có thế chấp ngân hàng không?
Để xác định có thế chấp ngân hàng hay không, ngoài việc hỏi trực tiếp chủ tài sản về việc có thế chấp tài sản hay không, bạn có thể dựa vào 3 cách như sau để xác định rõ vấn đề này:
- Thứ nhất, kiểm tra “sổ đỏ”. Nếu như chủ tài sản không có bản chính “sổ đỏ” thì nhiều khả năng “sổ đỏ” đang được thế chấp tại Ngân hàng hoặc các đơn vị tín dụng khác. Ngoài ra, nếu chủ tài sản có bản chính “sổ đỏ” nhưng trên sổ có thông tin đang thế chấp thì bạn cần yêu cầu chủ tài sản thực hiện thủ tục xóa chấp trước khi tiến hành mua bán.
- Thứ hai, đối với hầu hết các loại bất động sản, thì việc thế chấp đều được thực hiện đăng ký thế chấp tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai, trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm để kiểm tra thông tin thế chấp.
- Đối với một số tỉnh, thành phố đã áp dụng hệ thống quản lý, theo dõi giao dịch công chứng, thì bạn có thể liên hệ với các tổ chức hành nghề công chứng và đề nghị hỗ trợ kiểm tra thông tin tài sản trước khi quyết định mua bất động sản đó.
- Có bị hạn chế giao dịch gì không?
Bất động sản có thể bị hạn chế giao dịch bởi những yếu tố như đang cho thuê, đang cho mượn, đang nhận đặt cọc… Tuy nhiên, khác với việc thế chấp, thì việc cho thuê, cho mượn hay nhận đặt cọc thường sẽ khó có thể xác định hơn. Do đó, khi tìm hiểu pháp lý của một bất động sản, bạn cần đến trực tiếp nơi có bất động sản để khảo sát cũng như tìm hiểu thông tin hàng xóm xung quanh, đồng thời yêu cầu chủ tài sản cam kết về việc bất động sản không bị hạn chế giao dịch.
- Chủ tài sản có nợ nghĩa vụ nào liên quan đến Bất động sản không?
Có một số trường hợp phổ biến bạn có thể kiểm tra thêm khi đi mua nhà. Ví dụ như chủ nhà vẫn còn nợ lệ phí trước bạ nhà đất, nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nợ phí quản lý sử dụng nhà chung cư, nợ tiền điện, nước, internet…
2. Chốt những nội dung quan trọng với bên bán trước khi giao dịch
Khi đi mua nhà, có những nội dung quan trọng mà bạn cần phải đàm phán và đạt được thống nhất với chủ tài sản trước khi tiến hành mua, thậm chí là thống nhất trước khi tiến hành đặt cọc.Những nội dung cần thống nhất bao gồm:
- Xác định rõ tài sản mua là gì và bao gồm những gì? (mua đất có bao gồm nhà? Mua nhà có bao gồm đồ đạc?...)
- Giá mua bán là bao nhiêu? Giá đó đã bao gồm thuế, phí, lệ phí và các chi phí khác hay chưa ? (ví dụ như phí công chứng, phí thuê dịch vụ sang tên)
- Thời điểm giao kết, hình thức và phương thức thanh toán tiền mua nhà
- Thỏa thuận về việc sang tên?
- Thỏa thuận về việc phạt hợp đồng khi các bên vi phạm nghĩa vụ.
3. Chuẩn bị hồ sơ
Sau khi đã kiểm tra pháp lý cũng như chốt được thỏa thuận với bên bán, việc tiếp theo bạn cần làm chính là chuẩn bị hồ sơ. Tùy từng trường hợp khác nhau mà hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau. Tuy nhiên, trong hầu hết các giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản, những giấy tờ sau đều phải có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu bất động sản
- Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu 2 bên mua bán
- Sổ hộ khẩu/sổ tạm trú 2 bên mua bán
- Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân 2 bên mua bán
4. Lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng
Các Tổ chức hành nghề công chứng (bao gồm cả Phòng công chứng và Văn phòng công chứng) đều có thẩm quyền thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản. Khi bạn muốn thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán, bạn nên tìm đến Tổ chức hành nghề công chứng đã hoạt động lâu năm, có uy tín và gần nơi bạn thực hiện giao dịch.
Mặc dù các Tổ chức hành nghề công chứng đều có trách nhiệm thực hiện việc công chứng hợp đồng đảm bảo tính khách quan, tuy nhiên để an tâm hơn khi thực hiện việc mua bán, bạn nên tự lựa chọn 1 đơn vị theo đánh giá của chính mình.
Khi đã lựa chọn được tổ chức hành nghề công chứng rồi, bạn hãy liên hệ và gửi trước thông tin cho họ, đồng thời đặt lịch trước để việc công chứng được diễn ra suôn sẻ, nhanh gọn.
5. Tiến hành giao kết hợp đồng, thanh toán tiền và nhận bàn giao
Việc giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy trình công chứng và được công chứng viên hướng dẫn cụ thể. Việc thanh toán và nhận bàn giao cũng sẽ tiến hành theo thỏa thuận của các bên được ghi nhận cụ thể thể tại hợp đồng.Tuy nhiên, bạn lưu ý: việc ký công chứng chưa phải là bước cuối cùng để bạn có thể chính thức sở hữu, sử dụng bất động sản. Do đó giữa bên bán và bên mua cần có phương thức thanh toán và bàn giao hợp lí nhằm đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro phát sinh có thể gặp phải (Ví dụ chưa thanh toán 100% giá trị mà bớt lại 1 phần nào đó, khi nào sang tên xong thanh toán nốt).
6. Đăng ký quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản
Đây là việc bắt buộc trong quy trình mua bán bất động sản. Để thực hiện được bước này, bạn và/hoặc bên bán phải đến Văn phòng đăng ký đất đai để kê khai và nộp hồ sơ (bao gồm có kê khai thuế, lệ phí trước bạ, thuế phi nông nghiệp…) sau đó tiến hành nộp thuế trước khi được nhận lại “sổ đỏ” có ghi thông tin của bạn.
Về lí thuyết thì việc đăng ký quyền sở hữu không khó. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn (ví dụ như Hà Nội), thì việc phải đến đâu nộp hồ sơ, hồ sơ phải kê khai sao cho đúng?...gây nhiều khó khăn cho người dân trong quá trình thực hiện. Vì vậy, bạn nên tìm đến những đơn vị chuyên thực hiện thủ tục này để được tư vấn hoặc hỗ trợ.