Câu hỏi: Kính thưa Luật sư, tôi tên là Đặng Quốc. Hai vợ chồng tôi có tiết kiệm được một khoản tiền. Hiện tại, vợ chồng tôi muốn mua một mảnh đất ở thuộc địa bàn Huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội của người quen để đầu tư. Xin Luật sư cho biết vợ chồng tôi cần phải làm những thủ tục gì để mua thửa đất đó và đăng ký sang tên vợ chồng tôi? Tôi xin chân thành cảm ơn !
Luật sư tư vấn:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn đến Luật sư Hợp đồng. Chúng tôi nghiên cứu và xin được tư vấn như sau:
I. Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014 NĐ–CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Luật Công chứng 2014
II. Luật sư tư vấn:

1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất dùng để chuyển nhượng không có tranh chấp cũng như không bị kê biên để bào đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng cần phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mới.

2. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm a,d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Từ đó có thể thấy rằng, việc chuyển nhượng cần phải lập thành hợp đồng được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng.
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
- Vậy hai bên cần đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi  có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:
  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu của tổ chứng công chứng.
  • Dự thảo bản hợp đồng chuyển nhượng(nếu có).
  • Bản gốc chứng minh nhân dân/ căn cước công dân, sổ hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Nếu đã kết hôn thì cần thêm giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì cần phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định tại Khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014 NĐ-CP.
- Thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính và kê khai hồ sơ sang tên, các hồ sơ cần thiết bao gồm:
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất  bản gốc
+ 02 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã công chứng (02 bản gốc);
+ CMND/CCCD/Hộ chiếu của hai bên (02 bản sao);
+ Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán (02 bản);
+ Đăng ký kết hôn của bên mua/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (02 bản sao);
+ Đăng ký kết hôn của bên bán/ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (02 bản sao);
+ Biên lai đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc Giấy xác nhận đã đóng thuế đất phi nông nghiệp đối với nhà đất đang mua bán
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 02 bản;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ 02 bản;
+ Đơn đăng ký biến động;
+ Sơ đồ vị trí thửa đất;
+ Tờ khai xin Cấp đổi phôi Sổ đỏ mới;
+ Bìa Hồ sơ sang tên sổ đỏ;
- Thủ tục sang tên:
Bước 1: Hai bên kê khai đầy đủ các loại giấy tờ trên;
Bước 2: Người mua nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra Hồ sơ, tiếp nhận và xuất phiếu hẹn đi nộp thuế và thời gian trả kết quả Sổ đỏ mới;
Bước 4: Theo thời gian trong phiếu hẹn, người mua và người bán đến Chi cục thuế của Quận, Huyện đó đóng thuế vào ngân sách nhà nước.
Bước 5: Người mua đến Văn phòng đăng ký đất đai nhận Giấy chứng nhận mới mạng tên mình.
Trên đây là toàn bộ phần nội dung về Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất.
Nếu bạn có nhu cầu tìm hiểu chuyên sâu hơn về vấn đề này, hãy vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!